Notarielle Tipps zum Hauskauf bzw -verkauf

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, dürfte dies in den meisten Fällen der finanziell wie auch für das Privatleben bedeutendste Geschäftsabschluss im Leben sein. Aus Sicht des Notars gilt es für Käufer wie Verkäufer einiges zu beachten:

Ausschluss von Sachmängelansprüchen: Gekauft wie gesehen

Es versteht sich von selbst, dass Käufer die von ihnen ausgewählte Immobilie gewissenhaft in Augenschein nehmen und prüfen sollten. Dazu mahnen aber auch juristische Gründe: Denn bei einem gebrauchten Gebäude schließt der Kaufvertrag in der Regel Sachmängelansprüche aus. Käufer können Mängel damit nur geltend machen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie vereinbart wurde und der Verkäufer für diese Beschaffenheit eine Garantie übernommen hat oder einen Mangel arglistig verschwieg. Deshalb sollten sich Käufer ein gründliches Bild ihres Traumhauses machen und dieses auf versteckte Mängel hin untersuchen. Gibt es beispielsweise defekte Leitungen? Oder Schäden durch Feuchtigkeit? Solche Mängel müssen vom Verkäufer nur offengelegt werden, wenn sie ihm bekannt sind. Je älter das Gebäude, desto anspruchsvoller sollte die Besichtigung ausfallen – am besten unter Mitwirken eines Fachmanns. Verkäufer wiederum sind gut beraten, wenn sie auch ungefragt die Kaufinteressenten über alle ihnen bekannten Mängel informieren. Auf diese Weise lässt sich ein später möglicher Arglistvorwurf frühzeitig entkräften.

Weiterhin müssen Käufer Einsicht in alle relevanten Unterlagen zu dieser Immobilie nehmen, die ihnen von Käuferseite möglichst früh zur Verfügung gestellt werden sollten. Dazu gehören:

● Baugenehmigung

● Baupläne

● Energieausweis

● Grundrisse

● bei vermieteten Immobilien der Mietvertrag und Nachweise über Mieteinkünfte

● bei Wohnungs- oder Teileigentum die Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle

● Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen

Soll die Immobilie finanziert werden?

Möglichst frühzeitig sollten sich Käufer im Klaren darüber sein, ob sie die Transaktion ganz oder teilweise durch ein Darlehen finanzieren möchten – oder ob genügend Eigenmittel vorhanden sind, um den Erwerb daraus zu bestreiten. Dabei ist darauf zu achten, dass der tatsächliche Kapitalbedarf den reinen Kaufpreis übersteigt. Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, eine möglicherweise anfallende Maklerprovision, Kosten für nötige Modernisierungen und Renovierungen sowie Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.

Auf steuerliche Besonderheiten achten

Außerdem empfiehlt sich eine Rücksprache mit dem Steuerberater. Denn der Verkauf einer Immobilie kann unter bestimmten Umständen die Zahlung einer Spekulationssteuer nach sich ziehen. Steuerlicher Ratschlag ist gerade bei einer betrieblichen Nutzung der Immobilie wichtig, wenn sie also nicht ausschließlich zu privaten Wohnzwecken erworben werden soll.

So leisten wir Notare unparteiische Unterstützung

Noch vor einer notariellen Beurkundung klärt der Notar beide Vertragsparteien objektiv über potenzielle Risiken bei der Vertragsgestaltung und mögliche Alternativen vor. Erst dann wird gemäß den Interessen der Beteiligten ein Kaufvertrag erstellt. Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die reibungslos Vertragsabwicklung und stellt sicher, dass der Verkäufer den Kaufpreis und der Käufer sein neues Immobilieneigentum erhält. Auch im Anschluss daran finden Käufer wie Verkäufer in uns Notaren kompetente Ansprechpartner bei weiteren Fragestellungen.

Bundeseinheitliche Notarkosten

Die notarielle Beratung sowie die Gestaltung von Vertragsentwürfen ist unabhängig vom Aufwand bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten. Die Notarkosten sind in ganz Deutschland im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Beim Eigentümerwechsel einer Immobilie fallen also für die Notartermine verbindliche und bei jedem Notar identische Kosten an.